東莞大朗塘廈會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)培訓(xùn)_名師親授_真賬實(shí)操 

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服務(wù)區(qū)域:
廣東/東莞
價(jià)格:
  • 1000 元
形式:
脫產(chǎn)班,周末班,網(wǎng)絡(luò)班,工作日班,晚托班,假期班
級(jí)別:
入門/初級(jí),中級(jí),高級(jí)
聯(lián)系電話:
13559787070
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描述:4.0  產(chǎn)品質(zhì)量:4.0
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都市領(lǐng)航學(xué)校,學(xué)校地址:東莞市大朗鎮(zhèn)盈豐大廈11樓。
一【電】三【話】七【微】一【信】五【同】二【號(hào)】伍伍四三七連系。
  東莞務(wù)實(shí)會(huì)計(jì)培訓(xùn),學(xué)習(xí)的內(nèi)容實(shí)用高效。
  相關(guān)知識(shí)點(diǎn):土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得增值收人的納稅人征收的稅種。土地增值稅納稅籌劃是在說(shuō)法允許的前提下,從降低稅基和稅率兩個(gè)角度進(jìn)行的。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為主體,從土地增值稅的特點(diǎn)出發(fā),圍繞具體案例進(jìn)行籌劃。
  一、利息支出扣除法籌劃
  依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》)第七條(三)中關(guān)于利息支出扣除項(xiàng)目之規(guī)定:“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。即當(dāng)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi);納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
  如果企業(yè)購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資,利息支出所占比例較高,可考慮分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,據(jù)實(shí)扣除并加扣其他開發(fā)費(fèi)用。如果企業(yè)購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠權(quán)益資本籌資,利息支出很少,則可考慮不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元,開發(fā)成本為1000萬(wàn)元,我們針對(duì)利息支出為90萬(wàn)元和70萬(wàn)元兩種情況進(jìn)行籌劃(假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,并未超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。
  首先計(jì)算扣除的利息支出差異為(取得土地使用權(quán)所支付的金額十房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬(wàn)元),其次判斷當(dāng)允許扣除的利息支出為90萬(wàn)元時(shí),由于90萬(wàn)>80萬(wàn),所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,這樣利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除共計(jì)90+(600+1000)×5%=170萬(wàn)元,否則只能按(600+1000)×10%=160萬(wàn)元扣除,扣稅基數(shù)將減少10萬(wàn)元而多繳稅款;同理,當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí),由于70萬(wàn)<80萬(wàn),所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式,即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明,這樣利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除共計(jì)(600+1000)×10%二160萬(wàn)元,可以多扣除160-(70+80)=10萬(wàn)元利息支出,扣稅基數(shù)增加10萬(wàn)元。
  二、通過(guò)合理定價(jià)籌劃
  依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定,“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。”企業(yè)可以利用20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準(zhǔn)普通住宅,除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加外的扣除項(xiàng)目金額為C,銷售房?jī)r(jià)總額為X,營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加為5.5%X,如果企業(yè)要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠,那么最高售價(jià)只能為X=(1+20%)(C+5.5%X),解得X=1.2848C,企業(yè)在這一價(jià)格水平下,既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)。如果售價(jià)低于X,雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠,但利潤(rùn)較低。如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的,此時(shí)按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值稅,對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過(guò)繳納的土地增值稅和新增的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加時(shí),提價(jià)才有利可圖。假設(shè)售價(jià)提高Y,X為增值率20%時(shí)的售價(jià),則新的價(jià)格為(X+Y),新增營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加為5%×(1十7%+3%)Y=5.5%Y,扣除項(xiàng)目金額為C+5.5×(X+Y),假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%,增值額為(X+Y)-C-5.5%×(X+Y),土地增值稅為30%×(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y),企業(yè)欲使提價(jià)所帶來(lái)的收益超過(guò)新增的稅負(fù)而增加收益就須滿足Y>30%×(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y,解得Y>0.0971C.為便于理解,舉一實(shí)例如下:建泰房地產(chǎn)公司建成并待售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌?chǎng)售價(jià)在1800萬(wàn)元至1900萬(wàn)元之間,已知取得土地使用權(quán)的金額為200萬(wàn)元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬(wàn)元,利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明,也不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偅?dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%.通過(guò)選擇籌劃方案可在確保售價(jià)較低的情況下,少納土地增值稅,增加企業(yè)利潤(rùn)。上述案例中除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加外的可扣除項(xiàng)目金額為:200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430萬(wàn)元。方案1:公司既要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠,又想獲得最高利潤(rùn),則最高售價(jià)應(yīng)為1430×1.2848=1837.264萬(wàn)元,此時(shí)獲利為(1837.264-1430-1837.264×5.5%=306.2萬(wàn)元;當(dāng)價(jià)格定在1800萬(wàn)元至1837.264萬(wàn)元之間時(shí),雖售價(jià)上升獲利將逐漸增加,但都要小于306.2萬(wàn)元。方案2:公司想通過(guò)提高售價(jià)再多獲收益,則提價(jià)至少要大于(1430×0.0971)=138.853萬(wàn)元,即房地產(chǎn)總售價(jià)至少要超過(guò)138.853+1837.264=976.117萬(wàn)元,此時(shí)提價(jià)才會(huì)增加企業(yè)總收益,否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益減少。所以,當(dāng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在1800萬(wàn)元至1900萬(wàn)元之間時(shí),公司應(yīng)選擇1837.264萬(wàn)元作為房產(chǎn)銷售價(jià)格。可見(jiàn),企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí),通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納說(shuō)籌劃,完全可以使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤(rùn)。
  三、選擇項(xiàng)目核算方式籌劃
  依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第八條:“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”,根據(jù)不同情況對(duì)多項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目選擇分開或合并成本項(xiàng)目進(jìn)行核算,可降低土地增值稅。例如,大華房地產(chǎn)開發(fā)公司2005年商品房銷售收人為15000萬(wàn)元,其中普通住宅的銷售額為10000萬(wàn)元,豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11000萬(wàn)元,其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金確為8000萬(wàn)元,豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。方案1:不分開核算時(shí),增值率為(15000-11000)/11=3.6%,適用30%的稅率。應(yīng)納土地增值稅稅額(15000-11000)×30%=1200萬(wàn)元。方案2:分開核算時(shí),普通住宅增值率為(10000-8000)/8000=25%,則適用30%的稅率,應(yīng)納土地增值稅稅額(10000-8000)×30%=600萬(wàn)元;豪華住宅增值率為(5000-3000)/3000=67%,則適用40%的稅率,應(yīng)納稅額為(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬(wàn)元。普通住宅和豪華住宅納稅合計(jì)為1250萬(wàn)元,分開核算比不分開核算多支出稅金50萬(wàn)元,所以,應(yīng)選擇合并項(xiàng)目核算。
  四、利用代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃
  按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]第48號(hào))第六條規(guī)定:“對(duì)于按縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用”。按照上述規(guī)定可以利用代收費(fèi)用進(jìn)行籌劃。例如,華德房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房,售價(jià)為3000萬(wàn)元,按當(dāng)?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r(shí)代收了200萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下:支付土地出讓金200萬(wàn)元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬(wàn)元,其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)200萬(wàn)元。如果公司未將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià),而是單獨(dú)收取,則允許扣除的金額為200+600+200+200+600)×20%=1160萬(wàn)元,增值額為3000-1160=1840萬(wàn)元,增值率為1840÷160=158.62%,應(yīng)繳納的土地增值稅為1840×50%-1160×15%=746萬(wàn)元。如果將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)一并收取,則允許扣除的金額為200+600+200+(200+600)×20%+200=1360萬(wàn)元,增值額為3000+200-1360=1840萬(wàn)元,增值率為1840÷1360=135.29%,應(yīng)繳納的土地增值稅為1840×50%-1360×15%=716萬(wàn)元。顯然,該公司無(wú)論代收費(fèi)用的方式如何,其銷售該商品房地增值額均為1840萬(wàn)元,但是采用第二種代收方式,即將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià),會(huì)使得可扣除項(xiàng)目增加200萬(wàn)元,從而使房地產(chǎn)企業(yè)少繳納土地增值稅稅款746-716=30萬(wàn)元。

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