奉化居民樓倒塌讓不少住老房子的居民惴惴不安起來。誰來保護(hù)我的房子？如果房子的一些細(xì)節(jié)讓我覺得不安，卻又不知道是否已成危房，應(yīng)該怎么辦？誰來鑒定？誰來出錢？程序怎么走？這些問號(hào)，小編來一個(gè)個(gè)幫你打開。盡管，這些事務(wù)在現(xiàn)實(shí)中要操作，也許未必會(huì)那么順利。

　　第一個(gè)問題：是否危房，鑒定說了算

　　是否危房，當(dāng)然不能因?yàn)閹讞l裂縫，墻體空鼓，或者裝壁掛電視，一榔頭下去出了一個(gè)大洞來判定。鑒定是一整套科學(xué)測量和評(píng)估，并且需要專業(yè)鑒定資質(zhì)的公司來做。

　　●誰來提出鑒定申請(qǐng)？

　　房屋質(zhì)量鑒定，主要分兩種類型，一是房屋現(xiàn)狀鑒定，主要針對(duì)單套住房的一些質(zhì)量問題。住戶可自行申請(qǐng)，憑借房屋產(chǎn)權(quán)證等，租戶覺得房屋質(zhì)量有問題，也可以申請(qǐng)，但是要經(jīng)得房東同意，同樣要出具產(chǎn)權(quán)證。

　　第二種即為危房鑒定。這需要整棟樓全體住戶的共同申請(qǐng)，因?yàn)樗�謂“危房”就是來確定整棟樓的問題了，不可能是一兩套房子的問題。如果是新交付的房屋，那么還需要和開發(fā)商共同申請(qǐng)。

　　律師說，在現(xiàn)實(shí)中，有些業(yè)主組織起來自行找一家鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，但是鑒定結(jié)果開發(fā)商可以不認(rèn)可。所以，一般來說，如果居民的鑒定目的是證實(shí)樓房為危房又要開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的，一般是由居民直接起訴開發(fā)商，然后由法院來決定是否需要鑒定。這樣出來的鑒定結(jié)果也是最具法律效力的。

　　至于鑒定單位的選擇，浙江法院目前在這類起訴中的做法是：法院內(nèi)有一個(gè)鑒定機(jī)構(gòu)庫，從庫里隨機(jī)抽取鑒定單位，再征求雙方意見。

　　●鑒定內(nèi)容包括哪些？

　　是否危房，是有一本厚厚的國標(biāo)“危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)”的。大致上來說，危房鑒定主要從三個(gè)方面來對(duì)房屋整體來做鑒定，一是地基，也就是房屋基礎(chǔ)；二是主體結(jié)構(gòu)，比如承重等等；三是維護(hù)部分，也就是陽臺(tái)等。以主體結(jié)構(gòu)為最主要部分。

　　危房一共分ABCD四個(gè)等級(jí)，通俗地來說，A為不是危房，質(zhì)量很好；B為個(gè)別構(gòu)件有點(diǎn)問題，但是不影響主體結(jié)構(gòu)，不影響居住；C為部分承重結(jié)構(gòu)的承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成局部危房；D就是指房屋整體出現(xiàn)險(xiǎn)情，而且基本沒有加固的價(jià)值，居民要馬上撤離。

　　當(dāng)居民察覺問題要求鑒定的時(shí)候，其實(shí)大部分樓房確實(shí)已經(jīng)到了C級(jí)的程度。在業(yè)內(nèi)，大家甚至還有C+和C-的細(xì)分，以C-更為危險(xiǎn)，意指有加固價(jià)值，但是必須馬上去做，而且加固成本會(huì)非常高。

　　●鑒定結(jié)果，真實(shí)可信嗎？

　　有一位不愿意透露名字的業(yè)內(nèi)人士說，有的樓房鑒定出來其實(shí)已經(jīng)到了D級(jí)，但是一旦D級(jí)結(jié)論落下，就要求居民馬上撤離，那么這些人員的安置一下子就變成了一個(gè)巨大的社會(huì)問題。所以，有時(shí)候有些人就會(huì)來打招呼，鑒定機(jī)構(gòu)采取的做法，一是把D寫成C，然后建議趕緊修；還有就是索性不寫明等級(jí)。

　　但是，鑒定機(jī)構(gòu)在做完鑒定后，在結(jié)論的表述上并非一定要給出危房級(jí)別。不過他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在結(jié)論的表述上也是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模�仔�?xì)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)可以發(fā)現(xiàn)具體級(jí)別。“作為鑒定機(jī)構(gòu)，我們的工作是非常嚴(yán)肅的，絕對(duì)不可能玩文字游戲。但出于某些原因，有時(shí)候確實(shí)不會(huì)直接表明級(jí)別，而是具體說問題。”

　　●鑒定費(fèi)貴不貴，誰來出？

　　鑒定費(fèi)用是每平方米8元，按照整棟樓的建筑面積算。這樣一來，其實(shí)費(fèi)用不菲。

　　鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)，如果能確定危房要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的，可以向開發(fā)商追償。

　　第二個(gè)問題：如果鑒定為危房該怎么辦

　　在采訪中，很多鑒定工程師表達(dá)了一個(gè)意思：即便是D級(jí)危房，房屋不是人，病入膏肓就毫無辦法。只要肯花代價(jià)修，總是能夠安全起來的。前提是要引起足夠重視，要馬上修。

　　還有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，維修費(fèi)誰來出。

　　如果是公房，那房管部門會(huì)承擔(dān)維修費(fèi)用。如果是房改房，或者商品房，從法律上來說，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸到業(yè)主個(gè)人手中，可以作為同一類型來分析。

　　物業(yè)維修基金？它針對(duì)的是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后產(chǎn)生的維修、更新和改造費(fèi)用，如屋頂滲漏、外墻剝落、電梯、消防設(shè)施等維修。

　　從嚴(yán)格上來說，這些不屬于危房修繕的范疇。所謂危房，肯定是整棟樓的主體結(jié)構(gòu)出了問題，修繕也必是傷筋動(dòng)骨。這要分兩種情形：如果鑒定結(jié)果認(rèn)為，造成危房的原因是開發(fā)商設(shè)計(jì)不合理，建造偷工減料，修繕費(fèi)用可以要求開發(fā)商來出，屬于要求其承擔(dān)的民事責(zé)任。

　　如果鑒定結(jié)果是因?yàn)樽匀辉�因，如臺(tái)風(fēng)浸泡、地質(zhì)原因?qū)е鲁两档龋�那么修繕費(fèi)用就要由房屋所有權(quán)人自己掏腰包。

　　殘酷的現(xiàn)實(shí)是，危房的修繕費(fèi)用很貴很貴，普通居民是不大修得起的。

　　第三個(gè)問題：危房的法律責(zé)任承擔(dān)

　　其實(shí)，一幢居民樓，就像奉化的這起事件中那樣，建成20年即坍塌，并造成人員的傷亡，那就不是單純的質(zhì)量問題，而是要以重大安全事故論處了。

　　有不愿意透露姓名的律師說，這里分為民事責(zé)任和刑事責(zé)任兩部分。

　　民事責(zé)任主要就是賠償責(zé)任，開發(fā)商，施工公司，監(jiān)理公司包括當(dāng)年交付時(shí)出具驗(yàn)房合格的有關(guān)部門，一個(gè)都逃不了干系。像一些老房子，當(dāng)年都是政府部門來驗(yàn)收合格的。如果出現(xiàn)像奉化坍樓事件，鋼筋只有手指粗，這樣的樓房竟然驗(yàn)收合格，那么必要的時(shí)候，甚至可以提起國家賠償，告政府部門當(dāng)年的不作為，驗(yàn)收行為違法。

　　另外，一旦出現(xiàn)多人傷亡的后果，就可以追究刑事責(zé)任了。這與礦山事故的性質(zhì)是一樣的，以重大事故罪來論處，向開發(fā)商、施工公司、監(jiān)理，驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)各部門責(zé)任人追責(zé)，情節(jié)嚴(yán)重的可以判刑入獄。目前，奉化坍樓就已有三位相關(guān)責(zé)任人被公安機(jī)關(guān)依法采取強(qiáng)制措施。
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