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廣州買房如何防止賣家一房二買？預告登記的作用 
1、什么是預告登記？ 
預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 
”“預告登記后，二手房糾紛訴訟，債A權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效�！� 
2、房屋預告登記的作用是什么： 
預告登記發(fā)自于當事人申請的意思表示，且將請求權(quán)通過公示手段對外展示，反映了物權(quán)要求的公示原則。預告登記既是承認并保障權(quán)利人對房產(chǎn)將來的法律支配關(guān)系的制度，也是債A權(quán)債A務(wù)關(guān)系的延伸。 預告登記是請求權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，預告登記所產(chǎn)生的應當是物權(quán)化了的請求權(quán)。預告登記時物權(quán)變動尚未實現(xiàn)，因此登記對象不是物權(quán)本身，而是將來房產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。因此請求權(quán)本身雖是一種債A權(quán)，但預告登記使該債A權(quán)具備了物權(quán)的某些效力，是請求權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。 
預告登記具有排他性法律效力。預告登記使債A權(quán)通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣，債A權(quán)轉(zhuǎn)化為準物權(quán)，債A權(quán)的義務(wù)主體成為了不特定的，能夠?qū)�抗第三人，即具有排他性。預告登記后，二手房糾紛找律師，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，義務(wù)人處分(不僅僅出售，還包括設(shè)定抵押等負擔行為)該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記還具有追及效力，即將來的房產(chǎn)無論轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓給誰，或者房產(chǎn)被誰占有，經(jīng)過預告登記的請求權(quán)人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務(wù)后，都有權(quán)向房產(chǎn)實際占有人追及房屋所有權(quán)或者通過處分房產(chǎn)獲得收益優(yōu)先償還債A務(wù)的權(quán)利。 
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