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廣州物業服務合同糾紛律師；物業公司不作為可以不付物業費嗎 

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原告訴稱，佛山市華夏房產有限公司（以下簡稱“華夏公司”）選聘原告作為佛山市順德區龍江鎮西華路11號東匯家園的前期物業服務機構，委托原告對該小區提供前期物業管理服務。被告向華夏公司購買東匯家園3座701單元，該商品房的建筑面積為131.03平方米，原、被告于2011年8月22日簽訂《順德區（前期）物業服務協議書》。根據該協議書第三條、第四條、第十二條的約定，物業管理費按建筑面積1.2元／月／平方米計收，從合同約定交樓之日起繳交物業服務費，物業服務費按季度繳納，于每季度首月繳納本季度的物業管理費。物業管理費不包含公共水電分攤，公共水電費不分入住與否按所在樓宇戶數共同合理分攤，電梯電費按照本梯總戶數共同分攤，公共水電分攤按月扣費。若被告不按約定標準和時間繳納物業管理費等有關費用，原告有權要求被告限期補交，并從逾期之日按每日千分之五追繳逾期付款違約金。其后，經超過1／2的業主同意，將物業管理費調整為1.6元／月／平方米，并于2014年9月1日生效執行。被告于2011年8月22日辦理收樓手續后，分別從2013年1月1日起開始拖欠物業管理費，已累計拖欠物業管理費（2013年1月1日至2015年6月30日）5240元以及違約金（暫計至2015年6月30日）11527.78元，垃圾費（2012年1月1日至2014年4月30日）336元，水電分攤（2011年10月1日至2015年3月31日）542.5元。被告拖欠上述物業管理費等費用，已構成違約。經原告多次催繳仍拒不支付。請求判令：1.被告立即向原告支付2013年1月1日至2015年6月30日物業管理費5240元以及違約金11527.78元（暫計至2015年6月30日，實際計至實際付款之日）；2.被告立即向原告支付2012年1月1日至2014年4月30日垃圾費336元，2011年10月1日至2015年3月31日水電分攤費542.5元；3.本案訴訟費由被告承擔。 
被告辯稱，1.被告于2011年收樓，但是被告在收樓時發現被告購買的商品房墻壁上存在多處裂縫，原告口頭承諾在被告裝修前均可以找原告處理該問題。但是在被告收樓后，被告多次找原告處理上述裂縫問題，均無果而終，因此，原告存在違約行為；2.在收樓時，被告按照原告的要求繳納了大約一年多的物業管理費（具體數額不清楚）。對于2013年1月1日起的物管費及原告訴請的垃圾費、水電分攤費，由于原告沒有協助處理好被告房屋裂縫問題，因此，被告拒絕向原告支付物管費、垃圾費、水電分攤費；3.根據有關法律規定，原告訴請的違約金過高。 
原告意見：1.對于被告反映的墻壁裂縫問題，該商品房的發展商曾專門派人進行勘查，勘查結果是墻壁裂縫是屬于正常現象，不屬于房屋質量問題。2.被告在收樓后，只是繳納了2011年的物業管理費，被告并沒有繳納2012年的物業管理費。根據原告與商品房發展商的協議，原告免除了被告2012年的物業管理費，由商品房發展商另向原告支付被告2012年的物業管理費。 
訴訟中，原告向本院提交的證據如下： 
1.原告營業執照、組織機構代碼證、資質證書、核準變更通知書、法定代表人明書及其復印件各1份，證明原、被告的訴訟主體資格。 
被告對證據1無異議。 
2.東匯家園收樓會簽單1份，收樓通知書復印件1份，順德區（前期）物業服務協議書復印件1份，關于東匯家園物業管理費調整表決結果的公告復印件1份，備案回執復印件1份，證明被告與明以福購買東匯家園二期三棟701房，被告于2011年8月22日簽字確認收樓，原被告雙方定于2011年8月22日簽訂順德區（前期）物業服務協議書，雙方對物業管理費、水電分攤費進行了約定，垃圾管理費是屬于原告受有關部門委托代收代繳的費用。被告尚欠原告2013年1月1日至2015年6月30日的物業管理費5240元及違約金，尚欠2012年1月-2014年4月30日垃圾費336元，尚欠2011年10月1日-2015年3月31日水電分攤費542.5元。 
被告質證意見：對證據2的真實性無異議，被告確認沒有繳納上述物業管理費、水電分攤費、垃圾費，但是被告不清楚具體欠款數額，且原告計算的違約金過高。在原告完全處理好被告房屋裂縫問題前，被告拒絕向原告繳納上述費用。 
本院對上述證據作如下認證： 
原告提供證據1、2，被告對其真實性均無異議，本院經審查予以采信，對于雙方有爭議的部分，本院在以下部分予以闡述。 
根據采信的證據，并結合雙方當事人的陳述，本院查明的事實如下： 
華夏公司選聘原告作為佛山市順德區龍江鎮西華路11號東匯家園的前期物業服務機構，委托原告對該小區提供前期物業管理服務。被告向華夏公司購買東匯家園二期3座701單元，該商品房的建筑面積為131.03平方米，原、被告于2011年8月22日簽訂《順德區（前期）物業服務協議書》。該協議書對物業管理費、公共水電分攤費用、生活垃圾處理費的收取繳納以及其他事項進行了約定。其后，原告將物業管理費由1.2元／月／平方米調整為1.6元／月／平方米，并于2014年9月1日生效執行。 
被告于2011年8月22日辦理收樓手續后，分別拖欠2013年1月1日期間的物業管理費、2012年1月1日至2014年4月30日期間的垃圾費、2011年10月1日至2015年3月31日期間的水電分攤費。 
以上事實，還有本院開庭筆錄在案佐證。 
本院認為，原、被告簽訂的《順德區（前期）物業服務協議書》是雙方當事人真實意思的表示，該協議依法成立有效，雙方依法成立物業服務合同關系，均應依照協議的約定全面履行合同義務。 
根據《順德區（前期）物業服務協議書》》第三條、第四條的規定，被告應按期向原告繳納物業管理費、公共水電分攤費以及垃圾處理費。被告拒絕向原告繳納上述費用，其抗辯理由為原告沒有為其完全處理好房屋裂縫問題，但被告并未提供有效證據證實其購買的商品房存在房屋裂縫問題以及出現房屋裂縫問題歸責于原告，應承擔舉證不能的不利后果，本院依法不予采納。另外，與被告存在商品房買賣合同關系的是華夏公司，而非本案原告，根據合同相對性原則，如果被告購買的商品房存在房屋質量問題，被告應向華夏公司主張相關的權利。因此，被告拒絕向原告支付物業管理費、公共水電分攤費以及垃圾處理費的理由不成立，被告應依照合同約定向原告支付上述費用。 
經審查，原告訴請主張的2013年1月1日期間的物業管理費5240元、2012年1月1日至2014年4月30日期間的垃圾費336元、2011年10月1日至2015年3月31日期間的水電分攤費542.5元，與《順德區（前期）物業服務協議書》的約定基本相符，且與一般生活常理相符，被告亦未對欠款數額提出異議，本院依法予以采納。 
根據《順德區（前期）物業服務協議書》第十二條的約定，若被告不按約定標準和時間繳納物業管理費等有關費用，原告有權要求被告限期補交，并從逾期之日按每日千分之五追繳逾期付款違約金。被告逾期未向原告交納物業管理費，原告可據此要求被告支付逾期付款的違約金。 
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條規定：“當事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規定調整違約金的，人民法院應予支持。”第二十九條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。”庭審中，被告對原告的違約金訴請提出異議，并認為違約金計算標準過高。經審查，上述協議約定的違約金標準明顯高于中國人民銀行規定的同期同類貸款利率，且原告未提供證據證實其因被告逾期交納相關費用造成的實際損失數額，本院兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌定被告應向原告支付逾期付款的違約金2000元。 
為此，根據《中華人民共和國合同法》第六十條，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條、第一百零八條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條的規定，判決如下： 
一、被告戴望群應于本判決發生法律效力之日起十日內向原告廣東睿智國通服務管理有限公司支付2013年1月1日至2015年6月30日期間的物業管理費5240元以及違約金2000元； 
二、被告戴望群應于本判決發生法律效力之日起十日內向原告廣東睿智國通服務管理有限公司支付2012年1月1日至2014年4月30日垃圾費336元以及2011年10月1日至2015年3月31日水電分攤費542.5元； 
三、駁回原告廣東睿智國通服務管理有限公司的其他訴訟請求。 
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 
本案受理費減半收取為120.58元（原告已預交），由原告廣東睿智國通服務管理有限公司負擔65.58元，被告戴望群負擔55元。 
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省佛山市中級人民法院。

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