無錫市物業服務企業信用檔案與評價管理辦法（試行）  

各市縣、區住建局（住保局）、各物業服務企業、各有關單位：

　　為進一步規范本市物業服務行為，提高物業服務水平，促進我市物業服務市場的公平競爭，依據住建部辦公廳《住房城鄉建設部辦公室關于印發失信被執行人信用監督、警示和懲戒機制建設分工方案的通知》（建辦廳[2017]32號）、江蘇省住建廳《關于推進江蘇省物業服務行業信用信息管理系統建設的通知》(蘇建房管[2015]548號)，以及《江蘇省物業管理條例》、《無錫市物業管理條例》等相關法律規定要求，結合我市實際，制定了《無錫市物業服務企業信用檔案與評價管理辦法（試行）》。現印發給你們，望認真貫徹執行。

　　附件：《無錫市物業服務企業信用檔案與評價管理辦法（試行）》

　　無錫市住房和城鄉建設局

　　2018年1月24日

　　無錫市住房和城鄉建設局辦公室           2018年1月24日印發

 

無錫市物業服務企業信用檔案與評價管理辦法（試行）

　　第一章  總 則

　　第一條  為進一步規范物業服務企業經營活動及項目經理從業行為，構建以信用為核心的市場監管體制，促進物業服務行業健康有序發展，依據住建部辦公廳《住房城鄉建設部辦公室關于印發失信被執行人信用監督、警示和懲戒機制建設分工方案的通知》（建辦廳[2017]32號）、江蘇省住建廳《關于推進江蘇省物業服務行業信用信息管理系統建設的通知》(蘇建房管[2015]548號)，以及《江蘇省物業管理條例》、《無錫市物業管理條例》等相關法律規定要求，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條  本市市區行政范圍內從事物業服務活動的企業進行信用等級評價，對企業項目經理進行信用評分，實行信用管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格、營業執照經營范圍中含有物業管理或物業服務，并按照物業服務合同約定，從事對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序活動的企業，包括外省市進入本市從事物業服務的企業。

　　本辦法所稱項目經理，是指由物業服務企業委派，實際擔任物業項目管理服務的負責人。

　　第三條  本辦法所稱信用檔案信息，是指物業服務企業和項目經理在物業管理服務相關活動中形成的能夠用以評價其信用情況的信息。

　　本辦法所稱信用評價是物業管理行政主管部門依據本辦法規定，對物業服務企業從事物業管理活動中形成的信用信息進行采集、記分、評價，確定其信用等級的活動。

　　第四條  無錫市住房和城鄉建設局（以下簡稱“市住建局”）是本市物業服務企業信用檔案與評價管理的主管部門。

　　市住建局所屬的無錫市物業管理中心（以下簡稱“市物管中心”）承擔全市物業服務企業信用檔案與評價、項目經理信用評分的具體指導和管理工作，負責物業服務企業和項目經理信用信息系統平臺的建立、運行、維護和管理。

　　各區物業管理行政主管部門負責本轄區物業服務企業和項目經理信用監管、信用信息的征集、記分檔案管理，并將結果計入信用信息系統平臺，加強與相關單位的聯系，實現信用信息互通和共享。

　　街道辦事處（鎮人民政府）依據《無錫市物業管理條例》的相關規定落實屬地化管理，協助區物業管理行政主管部門開展物業服務企業和項目經理的信用信息采集工作。

　　第五條  信用信息的征集，應當堅持客觀、準確、公正、及時的原則；信用信息的評價，應當遵循客觀、公正、統一和審慎的原則。

　　第二章  信用信息征集

　　第六條  物業服務企業和項目經理信用信息的征集是指通過采集、甄別、分類、記錄、儲存等方式，形成客觀反映物業服務企業和項目經理相關信息的活動。

　　第七條  物業服務企業和項目經理的信用信息，主要包括基礎信用信息、良好信用信息和不良信用信息，具體內容在市物業服務企業信用信息系統平臺中設置。

　　（一）基礎信用信息

　　1.物業服務企業注冊信息：企業名稱、統一社會信用代碼、住所、企業法人代表、聯系方式（通訊地址、郵編、聯系電話、聯系人、電子郵箱）等。

　　2.物業服務企業人員信息：主要包括企業中級及以上職稱的人員信息。

　　3.項目經理姓名、聯系方式、身份證號碼、從業年限、專業技能證書、職稱、學歷及繼續培訓等其他情況。

　　4.物業管理項目信息：物業項目名稱（以地名委員會命名為準）、地址、類型、總建筑面積、配套設施等信息，還包括委托方名稱、項目委托期限、項目經理姓名等。

　　（二）良好信用信息

　　物業服務企業和項目經理誠信經營，積極提升服務水平，獲得各級政府部門的表彰及取得的成果等信息。主要包括：

　　1.本市各級黨委、政府的表彰；

　　2.各級物業管理行政主管部門、物業管理行業協會的表彰；

　　3.企業經營管理創新、創優等；

　　4.市物管中心聘請第三方做出的年度滿意度測評成績為優秀的；

　　5.在各級政府部門確定的重點工作、重要創建工作中積極配合落實；

　　6.作為正面典型在市級及以上官方新聞媒體宣傳報導的；

　　7.其他能作為良好信用依據并被物業管理行政主管部門認可的信息。

　　（三）不良信用信息

　　物業服務企業和項目經理不良信息主要包括下列內容：

　　1.已生效的人民法院判決書、裁定書或仲裁機構裁決書確認物業服務企業或項目經理在從事物業管理活動中因違法、違規或違約而承擔責任的；

　　2.物業管理行政主管部門通過開展日常監督檢查、“雙隨機”檢查、各類執法檢查及督查活動發現的違規、違法行為；

　　3、各級物業管理行政主管部門或相關部門的行政處罰決定書等；

　　4.各級物業管理行政主管部門或其他職能監管部門的行政執法檢查發出的書面通報、整改通知文書；行業協會發出的行業內通報；

　　5.媒體通報、批評中與物業管理有關的不良行為，經區物業管理行政主管部門查證屬實，且在規定期限內未妥善處理的；

　　6.社會公眾投訴中與物業管理有關的不良行為，且經區物業管理行政主管部門查證屬實，且在規定期限內未妥善處理的；

　　7.市物管中心聘請第三方做出的滿意度測評成績為不及格的；

　　8.本辦法規定的其它情形。

　　第八條  基礎信用信息的征集實行物業服務企業自行申報,向信用信息系統平臺填報，由企業注冊住所所在地的區物業行政主管部門負責核實；外來企業在錫設立分支機構的,由分支機構注冊住所所在地的區物業行政主管部門負責核實；外來企業在錫設立多個分支機構或不設立分支機構的，由市住建局指定一個區物業行政主管部門負責核實。

　　基礎信用信息發生變更的，物業服務企業應當及時向轄區物業行政主管部門申報變更,區物業行政主管部門在10日內完成審核并完成更新。

　　第九條  市、區物業行政主管部門應將企業符合本辦法規定的良好信用信息及不良信用信息記入系統平臺，企業可通過系統平臺查詢。

　　本市物業服務企業在外地設立分支機構（子公司）的或外來物業服務企業，在其它地市所產生的良好信用信息或不良信用信息不記入其的信用信息。以下情形除外：

　　（一）住建部或江蘇省住建廳下發的行政處罰決定書的；

　　（二）住建部或江蘇省住建廳通報表彰或批評的；

　　（三）中國物業管理協會或江蘇省房地產業協會通報表彰或批評的；

　　第十條 人民法院、人社、質量技術監督、公安、消防、工商、物價、城管、安全生產等相關部門以及街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會可向各級物業管理行政主管部門提供物業服務企業的不良信用信息。各級物業管理行政主管部門應及時推送到市級物業服務企業信用信息系統平臺，采取適當的聯合懲戒措施，對失信物業服務企業予以約束和限制。

　　第十一條 各級物業管理行政主管部門記錄物業服務企業和項目經理不良信用信息的，應當通過書面通知告知相關物業服務企業和項目經理（及其所在的物業服務企業）。物業服務企業對不良信用信息記錄有異議的，可在收到通知后10日內向作出記入不良信用信息的物業管理行政主管部門提出書面異議申請，并提供相應證據；逾期視為無異議。

　　區級物業管理行政主管部門應當于收到書面異議申請之日起15日內完成核查，經核查確屬失誤的，應當及時更正；若確屬無誤的，維持原結果，核查結果應當反饋到申請企業。

　　區級物業管理行政主管部門認為異議不成立的，異議申請人可在收到區級物業管理行政主管部門出具告知書的10日內向市物管中心申請復核，并提供相應證據；逾期視為無異議。

　　市物管中心收到復核申請之日起15日內完成審查。審查結果由市物管中心告知申請人并反饋區級物業管理行政主管部門，其中異議復核申請審查屬實的，由市物管中心進行變更。

　　第十二條 信用信息經征集按規定記入系統平臺后，任何單位和個人未經規定程序，不得擅自修改、增減、刪除。

　　第三章  信用等級評價

　　第十三條  本市物業服務企業實行信用等級評價制度。

　　信用等級是對物業服務企業日常監督管理，開展經營管理等業務的重要參考依據。

　　第十四條  物業服務企業和項目經理信用評分實行動態管理，定期評分。物業服務企業信用等級評定實行分級實施，定期評級。

　　（一）定期評分。物業服務企業應當及時采集錄入企業及項目經理基礎信用信息和良好信用信息。各級物業管理行政主管部門及時做好基礎信用信息、良好信用信息和不良信用信息的核實及確認工作，實行動態管理。市物業管理中心根據信用信息平臺收集的信息定期評分，于每年7月份公布半年度階段評分情況。

　　（二）定期評級。物業服務企業應當在每年12月底前申報信用等級評定，各區物業管理行政主管部門應當及時處理本轄區內物業服務企業的申請并通過平臺上報。市物管中心在審核全市物業服務企業信用等級的申報后，于次年1月份完成物業服務企業信用等級評定，并通過無錫市住房和城鄉建設局網站公示，公示期為7日。

　　在公示期內，對企業信用等級有異議的，市物管中心組織有關部門進行查證核實，并根據確認后的事實重新評定等級；公示期滿如無異議的，正式發布年度信用等級。

　　第十五條  物業服務企業和項目經理信用評分采取信用分值綜合評分制，信用基準初值為100分，實行加減分制，物業服務企業按照年度評定信用等級。信用分值＝信用基準初值+基礎信用信息分值+良好信用信息分值-不良信用信息分值。評分周期為12個月，從每年的1月1日起至12月31日止，評分周期屆滿，次年重新評分。

　　具體加減分條款詳見附件《無錫市物業服務企業信用信息評價標準》、《無錫市物業服務項目經理信用信息記分標準》。

　　市住建局根據動態監管成效和結果分析，可定期對上述兩個標準進行適時調整并發布。

　　第十六條  信用信息的加減分計算周期，原則上按照信息的有效時限同步計算，從發文年份開始計算，具體到年；沒有有效時限的，原則上當年有效，計算周期為一年。

　　涉及到重大不良行為的，依據信用評價及記分標準中的具體條款予以確定時效，具體條款未說明的可視企業整改情況來確定計算周期。

　　第十七條  物業服務企業聘用的項目經理所產生的信用信息記分，同時記入物業服務企業信用信息評分中。《無錫市物業服務企業信用信息評價標準》和《無錫市物業服務項目經理信用信息評價標準》中有規定的，按規定記分；無規定的，將按照1/10比例記分并記載入受聘的物業服務企業信用信息。

　　第十八條 同一良好信用信息以最高榮譽為準，不再重復記分。

　　同一不良行為涉及多項減分內容的，以減分最多的一項予以記分。

　　同一不良行為在整改期內不再重復記分。

　　同一不良行為在整改期到期后仍未整改的，采取累進減分的方式進行記分。

　　第十九條  物業服務企業應當在服務項目的顯著位置公示企業信用評價等級。

　　第二十條  物業服務企業信用等級按照信用評分分值由高至低劃分為四個等級，分別采用A、B、C、D級標示：

　　（一）信用評價總分值在110分以上的，信用等級為A級，為誠信優良的物業服務企業；

　　（二）信用評價總分值在80分至110分（含）的，信用等級為B級，為誠信較好的物業服務企業；

　　（三）信用評價總分值在60分至80分（含）的，信用等級為C級，為誠信較差的物業服務企業；

　　（四）信用評價總分值在60分以下的，信用等級為D級，為嚴重失信的物業服務企業；

　　（五）涉及重大違規違法行為的，信用等級直接評定為D級。

　　列為D級的物業服務企業，在6個月內仍未出作整改的，將上報列入全市企業“黑名單”。

　　未參加信用評價的，信用等級標識為C級（缺失）。

　　未承接物業服務項目的，信用等級后標示（無項目）。已參與信用等級評價的物業服務企業無在管項目后，信用等級在B級及以上的，保持一年，第二年仍無在管項目的，評定自動調整為B級（無項目）；信用等級在B級以下的，保持原有評級并標示（無項目）。

　　第二十一條 項目經理信用評分總分值在60分以下的，列為嚴重失信的項目經理。

　　涉及重大違規違法行為的，直接列為嚴重失信的項目經理。

　　第四章  信用分級管理

　　第二十二條 　物業服務企業信用等級評價結果作為物業管理示范項目考評、評獎評優、日常監管、物業服務項目招投標、物業管理行業專家選聘等物業管理活動的重要依據。 根據物業服務企業不同信用等級，實行差異化分類管理，實施守信激勵、失信懲戒。

　　信用檔案和評級結果主要用于以下方面：

　　（一）可作為扶持企業發展，列入扶持對象的參考依據

　　（二）為業主選聘物業服務企業提供參考；

　　（三）可作為前期物業管理招標、政府采購的評標參考；

　　（四）作為物業管理項目評優的考評內容；

　　（五）作為出具企業誠信意見的重要依據；

　　（六）作為物業行政主管部門對物業服務企業實施事中事后監管的重要依據。

　　第二十三條  信用等級達到A級及以上的物業服務企業給予一定激勵：

　　（一）在實施財政性資金項目安排等各類政府優惠政策中，優先考慮，加大扶持力度；

　　（二）優先推薦市級守信示范企業，優先推薦納入本市扶持企業名錄；優先推薦納入市住建局網站、協會網站公開推介；

　　（三）在評定表彰、評比競賽中，予以優先推薦；

　　（四）本市前期物業管理投標時，予以加分；

　　（五）在政府采購等公共資源交易活動中，優先推薦進入采購名錄清單；在政府采購平臺的投標中予以加分；

　　（六）在日常檢查、專項檢查中減少檢查頻次，實施簡化監督和低頻率的日常檢查；

　　（七）規定可以采取的其他激勵措施。

　　第二十四條  信用等級達到B級的物業服務企業，實施常規監督和適度頻次的日常檢查，并予以適度獎勵和扶持：

　　（一）在評定表彰、評比競賽中，予以推薦；

　　（二）本市前期物業管理投標時，予以適當加分；

　　（三）在政府采購等公共資源交易活動中，推薦進入采購名錄清單。

　　第二十五條  信用等級為C級的物業服務企業，實施以下措施：

　　（一）對其申報的信用信息材料全面檢查；

　　（二）列入行業主要監管對象，增加對該企業的日常監督檢查頻次；約談督促企業進一步強化誠信意識，改進服務；

　　（三）限制行業各類獎勵評比資格；

　　（四）在前期物業管理參加招投標時，向招標方提醒建議，作為報名資格審查優先次序的重要依據。

　　對于尚未參加信用評價的，信用標識為C級（缺失）的企業，凡是有項目在管的，督促其完善信用信息申報，按上述條款實施監管。

　　第二十六條  信用等級為D級的物業服務企業給予以下處理：

　　（一）列入行業重要監管對象；由企業注冊住所所在地或項目所在地區級物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）進行約談，明確整改措施；

　　（二）取消其申報各類物業服務示范項目的資格；

　　（三）取消其參加行業各類評優評先活動的資格；

　　（四）在本市前期物業管理招投標時，不得參加投標活動；

　　（五）在政府采購等公共資源交易活動中，建議政府采購部門限制其參與；在采購目錄企業名錄中的，建議開除名錄；

　　（六）實施強化監管和較高頻率的日常檢查，其管理服務的住宅項目進行高比例檢查；

　　（七）與業主大會、業主委員會簽訂服務合同的在管項目，建議業主委員會考慮采取依法解除合同；

　　（八）其他方面的防范性措施。

　　第二十七條  信用等級為D級，在6個月內仍未整改的，列入物業服務企業“黑名單”，并報至市經信委列入全市失信“黑榜”企業名單，采取全市聯合懲戒措施；被列入“黑名單”的物業服務企業法人或總經理的有關情況記入物業服務企業不良信用檔案，存留期兩年。信用等級在B級及以上的企業聘用被列入“黑名單”的物業企業法人或總經理、及嚴重失信的項目經理的，其信用等級直接降為C級。

　　第二十八條   列為嚴重失信的項目經理給予以下處理：

　　（一）列入行業重要監管對象；由其服務的項目所在地區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）進行約談，明確整改措施；

　　（二）取消由其服務的項目申報各類物業服務示范項目的資格；

　　（三）取消其參加行業各類評優評先活動的資格；

　　（四）在本市前期物業管理招投標時，不得參加投標活動；

　　（五）實施強化監管和較高頻率的日常檢查，其管理服務的住宅項目進行重點檢查；

　　（六）建議企業解除其項目經理職務；

　　（七）其他方面的防范性措施。

　　第二十九條   對于尚未承接項目的或參加信用評價后無項目在管的企業，只對其信用信息進行動態核實。鼓勵物業服務企業、項目經理通過信用信息平臺及時完善、更新企業信用信息。

　　第三十條 鼓勵企業法定代表人、項目經理定期接受繼續教育，更新法律法規及業務知識，不斷提高業務水平。

　　第五章　監督管理

　　第三十一條  各級物業管理行政主管部門從事信用信息評定管理的工作人員應當認真履行職責，不得徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權，違者依法追究相關責任。

　　第三十二條  企業弄虛作假、偽造信用信息，影響信用等級評定結果的，記入不良行為并限期整改。

　　第三十三條  信息提供單位因提供不真實信息侵害物業服務企業和業主等他人合法權益的，被侵害人可依法追究其相應的責任。

  第六章 附 則

　　第三十四條  本辦法由市住房城鄉建設局負責解釋。

　　第三十五條  市住建局可根據實際情況對信用評價及記分標準的具體項目、范圍和標準進行調整。

　　第三十六條  江陰市、宜興市參照本辦法執行。

　　第三十七條  本辦法自2018年3月1日起實行。

　　原《無錫市物業服務企業誠信管理辦法（試行）》及《無錫市物業服務項目經理誠信管理辦法（試行）》即行廢止，但按照上述文件已記入信用信息平臺的不良信息在有效期限內的，按本法辦計分規則實施。

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