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一個(gè)水果店的成功50%取決于選址，上果家教你如何選擇門面 

要想開好一家水果店，選址找鋪是“頭等大事”。因?yàn)楹玫倪x址，成功了一大半。

俗話說“一步差三市”，女怕嫁錯(cuò)郎，開店就怕選錯(cuò)位置。位置決定客流，地段決定成敗，選址決定虧盈。

而如何選到好商鋪，旺商鋪，要講究的事兒還挺多，這對于有心開水果店和剛剛準(zhǔn)備開店經(jīng)營的人來說，肯定是重要的基礎(chǔ)知識(shí)，因?yàn)樯啼佉坏┩度耄�伴隨的就是人力物力心力的持續(xù)投入，選到一個(gè)好商鋪，能讓您的生意事倍功半！

今天就分享關(guān)于實(shí)戰(zhàn)水果店選址秘訣。

希望給準(zhǔn)備開水果店做生意的朋友，一些幫助和參考，讓你少走彎路，喜獲好鋪。

首先，你要確定投入的預(yù)算和賺錢的目標(biāo)，這兩大因素將決定水果店所開的位置和規(guī)模。不過并不絕對，小預(yù)算小規(guī)模也能賺大錢，上果家水果驛站6這樣的案例還不少。

其次，你要想好做哪個(gè)區(qū)域哪個(gè)業(yè)態(tài)的客源，是開在社區(qū)、寫字樓、購物商圈、醫(yī)院還是學(xué)校？ 每種業(yè)態(tài)服務(wù)的人群消費(fèi)特點(diǎn)都不盡相同。列位要在腦中先形成一個(gè)宏觀的認(rèn)識(shí)：開水果店不是越頂級的位置越好，而是要找到一個(gè)兼具客流量和投資回報(bào)比的黃金位置。

一般說來，適合開水果店的頂級位置處在中心區(qū)的主流商圈，毗鄰CBD（寫字樓或購物中心）的社區(qū)、醫(yī)院和學(xué)校最佳。其優(yōu)點(diǎn)是繁華、客流量大和消費(fèi)力強(qiáng)，缺點(diǎn)是租金高、投入大。

業(yè)內(nèi)公認(rèn)的開設(shè)水果店的黃金位置大部分位于城市主干道的次商圈，這個(gè)段位屬于開水果店的黃金位置：成熟社區(qū)、商場、超市、地鐵口和菜市場等人流旺的地點(diǎn)。其優(yōu)勢在于它們是天然的聚客區(qū)、客源較穩(wěn)，這個(gè)段位屬于開水果店的黃金位置，不論是租金還是投入都相對合理

水果店服務(wù)的“三公里定律”其實(shí)，無論你把位置最后定在哪里，都逃不過“三公里”服務(wù)范圍的限制。雖說現(xiàn)在像美團(tuán)、點(diǎn)評等各種線上外賣平臺(tái)對于生鮮水果配送有了較好的支撐能夠突破距離的限制，但零售實(shí)體其實(shí)80%以上的銷售額仍然來自周邊三公里內(nèi)的半徑范圍。

“2公里半徑范圍”是水果店服務(wù)的核心區(qū)，以周邊社區(qū)居民和人流客為主，其次是“2-3公里內(nèi)”的客群，以網(wǎng)購、外賣為主，最后是“3公里以外”的顧客，一般以企業(yè)福利、企業(yè)團(tuán)購和網(wǎng)絡(luò)分銷為主。

 根據(jù)水果店的“三公里定律”，列位在選址時(shí)可以以預(yù)選的店鋪為中心對2公里半徑范圍內(nèi)的社區(qū)、居民和人流走向做細(xì)致深入的踩點(diǎn)排查，集中了解這個(gè)區(qū)域內(nèi)的自然人流量有多少？小區(qū)居住人口為多少？（如做社區(qū)店，單家水果店至少要覆蓋600戶才較為理想）這些客源有何特點(diǎn)？老年人多不多？消費(fèi)能力怎么樣？等這些問題都要心中有數(shù)，為最后的選址決策和拿鋪談判打下基礎(chǔ)

水果店選址的模型：“金角銀邊草肚皮”

 在圍棋界，有個(gè)很實(shí)用的理論：“金角銀邊草肚皮”。下圍棋的高手都精通這一原理即如何用有限的棋子去搶有限的地方，然后把搶占的地盤做活，直到對手無棋可用。

占據(jù)“金角”位置可以減少兩邊的棋子投入，

“銀邊”則可減少另一邊的棋子投入，

而“草肚皮”就要投入四邊才可圍到等額的地盤，占用棋子資源最多。

 水果店選址的原理也是如此，要學(xué)會(huì)如何去搶占一個(gè)十分有利的地盤，然后用最少的資源去做活一家不怕競爭對手的門店。

上果家是湖南天鮮配供應(yīng)鏈旗下的水果專賣店品牌，在選址上一直靈活應(yīng)用“金角銀邊草肚皮”的原理，效果顯著，創(chuàng)立20年多來，在全國開店600多家，已成為湖南第二大的水果連鎖品牌。

（金角鋪位，可以最大化店面展示范圍，匯聚四方客流停留）

“金角”是上果家的首選位置。由于街角鋪位是四方人流的匯聚點(diǎn)，客群停留時(shí)間長，視野開闊，從哪個(gè)角度都可看到，店面展示范圍大，曝光度高，所以街角商鋪財(cái)氣旺，像KFC、星巴克等大型連鎖企業(yè)都愛選這樣的金角位置。

  （銀邊鋪位，要注意區(qū)分人流涌入的頭邊和末邊）

其次是“銀邊”，銀邊商鋪一般位于街兩端人流涌入的端口，因?yàn)檫M(jìn)入商街的客流對其腳步可接受距離內(nèi)的門店才會(huì)有興趣，有時(shí)間高密度停留。距離金角不遠(yuǎn)，所以銀邊就是借力和截胡分流，顧客雖有惰性，也在其可接受的心理距離內(nèi)，但是一旦到了客流可到達(dá)的最遠(yuǎn)距離的“末邊”就要注意了，末邊鋪位不推薦入手。

（草肚皮商鋪在夾縫中生存，盡量不取）

最次是“草肚皮”，草肚皮商鋪位于“金角,銀邊”之間，往往因客流分散、購物興趣下降、展示面不足而倍受冷落，加上一頭一尾還有吸引人氣的競品，夾在中間的話實(shí)在難以存活，所以草肚皮的店盡量不要選。

此外，還有以下兩種情況需特別注意：取凸不取凹原則 處在同街的一排店鋪，往往有些店鋪在視平線之后，這樣的鋪面稱為“凹店”，而優(yōu)先進(jìn)入客流視線的則稱為“凸店”，凹店因?yàn)樵诳土飨掠危�不能被�?yōu)先發(fā)現(xiàn)，所以建議不要優(yōu)先入手，而凸店三面皆可獲得曝光展示，所以凸店要盡量拿下，因?yàn)橥沟昙词固幱诳土飨掠�，也�?huì)比凹店更易被發(fā)現(xiàn)。

（凸店三面曝光展示，盡量拿下）

（凹店不易被優(yōu)先發(fā)現(xiàn)，不優(yōu)先考慮）

臺(tái)階過高不取原則如果店鋪門口的臺(tái)階超過5級，尤其是相鄰店鋪沒有臺(tái)階，或臺(tái)階數(shù)較少，這種門店上果家一般建議不要優(yōu)先考慮入手，除非臺(tái)階可以降下來或大家都處于同一視平線上。

水果店選址的“三大紀(jì)律八項(xiàng)注意”

 水果店的選址，在掌握了以上的“金字塔原理”、“3公里定律”和“金角銀邊草肚皮模型”這“三大紀(jì)律”之后，還有以下“八項(xiàng)注意”需考慮：

注意事項(xiàng)一：店鋪客流量

 常住人口：以店鋪為中心，向四周步行10分鐘或以400米為半徑范圍，統(tǒng)計(jì)店鋪可覆蓋輻射的客群，小區(qū)以戶為單位計(jì)算常住居民數(shù)，商業(yè)區(qū)則以同類別的店鋪為參照，一般來說小區(qū)單家水果店至少需輻射量600戶以上才可盈利。

 日客流量：每天自然情況下會(huì)有多少人經(jīng)過實(shí)體店門口。需蹲點(diǎn)統(tǒng)計(jì)觀察，分三個(gè)時(shí)段：早上8點(diǎn)到10點(diǎn)，下午2點(diǎn)到3點(diǎn)，晚上8點(diǎn)到9點(diǎn)。這樣就可大致預(yù)估出當(dāng)日客流量。

 客群結(jié)構(gòu)：分析客流量中的男女老少比例和階層，如出現(xiàn)老年人過多的情況就需慎重了，因?yàn)槔淆g化嚴(yán)重的小區(qū)消費(fèi)力不強(qiáng)。

 消費(fèi)能力：根據(jù)區(qū)域內(nèi)的房價(jià)和物價(jià)水平，結(jié)合客群結(jié)構(gòu)便可看出客群的消費(fèi)能力，這將直接決定水果的定價(jià)和利潤率。

 注意事項(xiàng)二：商圈氛圍

 成熟度：商圈的成熟度直接影響到聚客能力的好壞，毋庸置疑成熟的社區(qū)和商圈比新小區(qū)和新商圈聚客力更強(qiáng)。

聚客點(diǎn)：店鋪旁邊是否有醫(yī)院、學(xué)校、購物中心、餐館、面包店、便利店、生鮮蔬菜店等這樣的聚客點(diǎn)，它們會(huì)帶來人氣給店鋪引流。

 人流走向：商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)是否齊全互補(bǔ)，能夠相互吸客，商圈業(yè)態(tài)和社區(qū)出入口在哪里？客流的走動(dòng)習(xí)慣是怎么樣？這些都會(huì)影響到店客流。

注意事項(xiàng)三：到店便利性

 位置通達(dá)性：位于主干道或十字路口的店鋪停車方便、四通八達(dá)，對客流的到店率極為有利。

 行走便利性：店鋪是否位于社區(qū)出入口或居民生活中心附近？是否消費(fèi)符合其平時(shí)的購物習(xí)慣？出行的便利性對進(jìn)店率有較大的影響。

 注意事項(xiàng)四：店鋪?zhàn)陨斫Y(jié)構(gòu)

店鋪寬度：店鋪門面宜寬不宜深，寬度至少需3.2米以上

店鋪外設(shè)：門店開闊無遮擋，以各方向能一眼看見為佳

店內(nèi)要求：營業(yè)面積在25平面以上

 注意事項(xiàng)五：競爭環(huán)境

 競爭對手：一般來說同位置內(nèi)有1-2家水果店比較合理，特別是有品牌的水果連鎖，可以為店鋪引流。同時(shí)需密切關(guān)注競爭對手的經(jīng)營優(yōu)勢，對其日銷售額做出預(yù)估以作參考。

鄰鋪業(yè)態(tài)：留意鄰鋪業(yè)態(tài)的客流量、產(chǎn)品售價(jià)和經(jīng)營能力，便于知己知彼。

 注意事項(xiàng)六：租賃條件

 了解先前租戶、租金、租期和續(xù)簽的基本情況，店鋪是否存在拆遷和未來規(guī)劃的變動(dòng)。

 注意事項(xiàng)七：優(yōu)勢及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

 在做完全面的市場調(diào)查后，需對店鋪的優(yōu)劣勢做出評判和指出其潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

注意事項(xiàng)八：未來經(jīng)營預(yù)估

 綜合以上信息，對店鋪的日客流和日銷售額做出評估，計(jì)算出投資回報(bào)時(shí)長，便可得出最后的選址結(jié)論。

創(chuàng)業(yè)不易，每一筆創(chuàng)業(yè)的錢，都應(yīng)該花在刀刃上，花的值得。

希望今天的分享，能給打算找門面做水果店生意的朋友，一些幫助和參考。

一般人不會(huì)說的行業(yè)門道，我說給你聽。

選址離不開轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問題，而且轉(zhuǎn)讓費(fèi)也是開店投入中占比較大的一筆錢。有必要對這個(gè)東西抽絲剝繭分析一下。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)多少的決定性因素：地段。

背后更加根本的原因是供求關(guān)系。老板首先會(huì)根據(jù)地段好還定一個(gè)價(jià)格，轉(zhuǎn)讓的廣告貼出來之后還會(huì)根據(jù)詢問者的多少調(diào)整價(jià)格。打電話的人多，轉(zhuǎn)讓費(fèi)立馬上去，人少，腰折甚至不要錢的可以拿走，只求收回押金和部分租金。

如果你看完鋪?zhàn)雍�，老板給你打電話了，說明肯定是不好轉(zhuǎn)，可以獅子大開口砍價(jià)。

如果這個(gè)店附近轉(zhuǎn)讓鋪?zhàn)由�，說明供應(yīng)少，需求多，一般很難談價(jià)格。

你可以在相中的店鋪周邊蹲點(diǎn)看看，一方面看看門口的人流情況，一方面觀察看店鋪的人多不多

接手時(shí)的付出的費(fèi)用，是轉(zhuǎn)讓費(fèi)的底價(jià)。

老板開的轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般不會(huì)低于他接手時(shí)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，因?yàn)閷λ麃碚f，那是成本，低于成本就虧了。

這個(gè)低價(jià)可以通過行情判斷，一個(gè)商圈，一條街道，轉(zhuǎn)讓費(fèi)基本上相差不大，問了別家的，基本可以判斷個(gè)大概

可以問問鄰居，鄰居一般是知道的。

也可以老板不在的時(shí)候問員工，說不定可以得到滿意的信息。

可以直接問老板，當(dāng)時(shí)接手時(shí)是多少，未必得到真實(shí)答案，但是有判斷依據(jù)。

可以58上搜這個(gè)店鋪的信息，說不定可以搜到這個(gè)店鋪上一家轉(zhuǎn)讓的信息。

這兩個(gè)因素基本上決定了一個(gè)店的轉(zhuǎn)讓費(fèi)高低。

還有幾個(gè)重要的影響因素會(huì)影響轉(zhuǎn)讓費(fèi)的合理性。

1，老板的投入，包括裝修，設(shè)備，甚至部分原材料等硬件。老板都會(huì)說，我裝修花了多少錢，空調(diào)還是格力的大金的，花了多少錢，現(xiàn)在打個(gè)半價(jià)給你，言為之意，你接受就占盡便宜。

2，品牌，盈利情況，顧客口碑等軟性的東西，有些是加盟店，老板把品牌的代理權(quán)一起轉(zhuǎn)，而是是必須條件，告訴你一年賺50萬，顧客口碑如何如何好。

3，還可能有部分房租含在轉(zhuǎn)讓費(fèi)里面。

以上三個(gè)因素是給老板理由加錢的。除開第三點(diǎn)，第一二點(diǎn)就是講價(jià)的空間，老板說裝修花了好多錢，你就說裝修我一點(diǎn)用沒有，因?yàn)橐�全部打掉，重新裝修；他說設(shè)備值多少錢，你就勸他去二手市場賣了，看能值幾個(gè)錢，你不要，讓他全部搬走。 軟性的東西更加虛無，既然是轉(zhuǎn)讓，賺錢的可能性是很小的，沒有人跟錢過不去。

還有些因素也會(huì)讓老板降低價(jià)格，比如

4，老板交房租的期限或者他跟房東合約的期限。如果他房租期限還有半年，他會(huì)不慌不忙轉(zhuǎn)讓，用時(shí)間換空間，如果房租馬上到期，可能直接免費(fèi)給你，只求你把房東的押金給他，因?yàn)樗�提前退場，房東是有理由不退押金的。我去年選址的時(shí)候就遇到過，還有一個(gè)星期時(shí)候，給我開價(jià)2萬，而一個(gè)月前還是15萬，一個(gè)星期后，打電話給我說不要轉(zhuǎn)讓費(fèi)了，只需要給他押金，設(shè)備全部送給我。

房子到什么時(shí)候到期，老板一般不會(huì)告訴你的，可以去問問鄰居或員工，貼出轉(zhuǎn)讓有多少多長時(shí)間了，也可以到網(wǎng)上看看他的廣告發(fā)布時(shí)間。

還有一個(gè)很好的方法是看看他營業(yè)執(zhí)照的時(shí)間，從而判斷他合同周期末大概時(shí)間。比如，營業(yè)執(zhí)照上的時(shí)間是5月份，那他合同簽訂時(shí)間大概率在3月或者4月，一般合同是以年為周期的，那基本可以判斷給老板轉(zhuǎn)讓的時(shí)間還有多少，從而判斷老板的內(nèi)心焦慮程度。

5，店里生意的好壞。并不是所有店轉(zhuǎn)讓都是虧錢的，有些店可能是保本，或者賺得不多，老板疲倦了。 這種情況，老板拖得起，如果沒有一個(gè)好價(jià)格，他就把店一直開著，直到遇到滿意為止，房租到期了，繼續(xù)交著就是了。

這個(gè)因素會(huì)影響到你的談判進(jìn)度，對方不急，你可能會(huì)急，因?yàn)榕聞e人捷足先登。你急就上當(dāng)了，因?yàn)檫@種店的轉(zhuǎn)讓費(fèi)通常開得高于行情，是很難轉(zhuǎn)出去，繼續(xù)看下一家是最優(yōu)策略。

開店選址前必算的兩道題

第一：算出這個(gè)店的保本線

用固定成本÷產(chǎn)品毛利率

比如這個(gè)店租金5000/月，人工5000/月，其他固定成本2000/月，總固定成本就是12000/月，假設(shè)毛利是50%，保本線就是12000÷50% = 24000。

第二：算出這個(gè)店的盈利線

比如你一年想賺10萬，那么274/天，用274加每天的開支就是理想營業(yè)額。