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無證房屋資產(chǎn)評估公司核算損失賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和賠償計算 

                    無證房屋資產(chǎn)評估公司核算損失賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和賠償計算

1，關(guān)于案涉房屋損失賠償標(biāo)準(zhǔn)問題。因違法強制拆除房屋等引發(fā)的行政賠償爭議，在確定賠償標(biāo)準(zhǔn)時不應(yīng)使賠償請求人獲得的行政賠償?shù)陀谝蛞婪ú疬w所應(yīng)得到的補償，即不應(yīng)低于賠償時該地段類似房屋的市場價值。結(jié)合當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造實施方案的有關(guān)規(guī)定，因案涉房屋系在1984年1月5日發(fā)布《城市規(guī)劃條例》及1990年4月1日起施行《中華人民共和國城市規(guī)劃法》前建成，故案涉房屋雖無相關(guān)審批手續(xù)，但也不應(yīng)認(rèn)定為違法建筑，在拆遷補償時應(yīng)當(dāng)參照有照房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)給予補償。當(dāng)?shù)責(zé)o產(chǎn)籍房拆遷補助辦法，從制定主體、制定時間、適用范圍上看，均非棚戶區(qū)改造實施方案的配套辦法，故不應(yīng)參照該該辦法確定案涉房屋損失的賠償數(shù)額。

2，關(guān)于案涉房屋賠償計算時點問題。盡管案涉違法強拆行為發(fā)生于2006年，但案涉房屋被強制拆除系因拆遷所引發(fā)，行政機(jī)關(guān)對于案涉房屋本應(yīng)依法參照有照房屋的拆遷標(biāo)準(zhǔn)給予補償。在行政機(jī)關(guān)無法給付當(dāng)事人安置房屋的情況下，當(dāng)事人應(yīng)得到的房屋損失賠償數(shù)額不應(yīng)低于因依法拆遷所應(yīng)得到的補償，故可參照一審判決時被拆遷房屋安置地段商品住宅平均價格予以確定。 隨著我國城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及對城市污染控制的要求越來越嚴(yán)格，使得越來越多的工廠需要搬遷。此外，因不少企業(yè)在不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，當(dāng)原生產(chǎn)場地達(dá)不到發(fā)展需求時，也需要搬遷。工廠搬遷，必須停止生產(chǎn)，必定給企業(yè)造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失的評估，對于拆遷賠償?shù)挠嬃恳约捌髽I(yè)搬遷的財務(wù)預(yù)算，都是十分必要的。工廠搬遷，涉及企業(yè)的人、財、物，產(chǎn)、供、銷，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對于企業(yè)這一損失的評估也比較復(fù)雜。這不但關(guān)系到需要工廠搬遷的政府，還涉及作為當(dāng)事人的企業(yè)。近年來在工廠搬遷損失和費用方面的評估工作中，總結(jié)了以下一些體會，一般來說，工廠搬遷對企業(yè)的影響或者說對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方面造成的損失，可分為三個階段，即：搬遷準(zhǔn)備階段、搬遷階段和搬遷后恢復(fù)正常生產(chǎn)階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示，即開始從零開始逐漸上升（搬遷準(zhǔn)備階段），上升至*高值（搬遷階段），然后從*大值逐漸下降至零（搬遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段）。（拆遷補償評估） 企業(yè)經(jīng)營損失是指公司過去的或者正在發(fā)生的有關(guān)交易或者事項導(dǎo)致某項資產(chǎn)的資產(chǎn)價值發(fā)生了全部或者部分的實質(zhì)性滅失，或?qū)е鹿�司�?jīng)濟(jì)利益的無對價流出。其中，資產(chǎn)價值包括使用價值、轉(zhuǎn)讓價值、可變現(xiàn)價值等。發(fā)生經(jīng)營損失，應(yīng)當(dāng)在調(diào)查核實的基礎(chǔ)上，依據(jù)確鑿、合法、有效的證據(jù)，通過經(jīng)營損失評估認(rèn)定經(jīng)營損失金額及形成原因。 企業(yè)經(jīng)營損失評估屬于無形資產(chǎn)評估的一類。假設(shè)一個公司正常經(jīng)營時，它的獲利能力是持續(xù)性的而且是可預(yù)測的。但是，一旦這種經(jīng)營能力受到外來因素的影響而無法正常獲利甚至虧損時，就會產(chǎn)生經(jīng)營損失。

3，造成企業(yè)經(jīng)營損失的因素有多方面，經(jīng)營損失評估中常見的如企業(yè)搬遷損失評估。企業(yè)經(jīng)營損失評估中的搬遷損失評估分三個方面：

1、不動產(chǎn)損失評估（指不能隨遷的財產(chǎn)的拆遷補償價值評估）；

2、停產(chǎn)損失評估（指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價值評估）；

3、搬遷費評估（指隨遷財產(chǎn)搬遷的全部合理費用）。

 (一)不動產(chǎn)損失評估 搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃?xì)狻⑼ㄓ�、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)確定的評估對象在評估基準(zhǔn)日可能獲得的補償價值。例如當(dāng)?shù)卣�府明確規(guī)定了樹木的補償標(biāo)準(zhǔn)，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償?shù)脑u估。當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價適當(dāng)浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補償價值。

 (二)停產(chǎn)損失評估 《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。 搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機(jī)械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進(jìn)行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當(dāng)年預(yù)計實現(xiàn)的月平均銷售收入計算。當(dāng)年預(yù)計實現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時限為兩個月。

 (三)搬遷費評估 工廠搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。 搬遷費的估價不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟(jì)合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎(chǔ)。以機(jī)器設(shè)備為例，搬遷費一般應(yīng)包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調(diào)試費，驗收費，不可預(yù)見費，管理費，保險費。 搬遷費評估為計價所設(shè)定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。 工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。