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中國(guó)面臨嚴(yán)峻的輸入型通脹！還覺(jué)得海外資產(chǎn)配置與你無(wú)關(guān)嗎？ 

由于全球經(jīng)濟(jì)受疫情的影響遭到重創(chuàng)，也引發(fā)了全球一系列的金融效應(yīng)。與此同時(shí)各國(guó)為了讓經(jīng)濟(jì)盡快恢復(fù)，紛紛增加了貨幣的發(fā)行，不少?lài)?guó)家開(kāi)啟了瘋狂印鈔模式。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月，美國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量（M2）達(dá)到了19.2萬(wàn)億美元，全年增加了4萬(wàn)億美元左右，相當(dāng)于27萬(wàn)億元人民幣。歐元區(qū)的M2達(dá)到了13.6萬(wàn)億歐元，全年增加了1.2萬(wàn)億歐元左右。我國(guó)的貨幣供應(yīng)量同樣也增加了不少，截至2020年12月，我國(guó)的M2達(dá)到了218.6萬(wàn)億元，全年增加了20萬(wàn)億左右。

萬(wàn)科集團(tuán)創(chuàng)始人，商界大佬王石最近也在微博上點(diǎn)評(píng)此事：各國(guó)瘋狂印鈔，中國(guó)面臨嚴(yán)峻的輸入型通脹！全球一體化時(shí)代，沒(méi)有局外人。

貨幣發(fā)行量增多，購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)提升，進(jìn)而推動(dòng)消費(fèi)和投資的增長(zhǎng)，物價(jià)也將會(huì)回升。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在一輪大規(guī)模增發(fā)貨幣后的幾年里，通脹就會(huì)出現(xiàn)快速的回升。

比如在2008年金融危機(jī)后，各國(guó)就曾掀起一輪大規(guī)模增發(fā)貨幣的運(yùn)動(dòng)，于是從2010年開(kāi)始全球通脹就迅速回升，并在2011年達(dá)到頂峰。我國(guó)2011年的通脹率就同比大漲5.6%，創(chuàng)下2008年之后最高。

所以，在接下來(lái)幾年里，我們可能就要面對(duì)一輪快速的通脹。那么，如果快速的通脹真的到來(lái)，我們要怎么才能讓手上的錢(qián)不會(huì)貶值，或者說(shuō)怎么才能更好地升值呢？

對(duì)于中產(chǎn)以及高凈值家庭而言，除了追逐賬面盈利購(gòu)買(mǎi)美元英鎊等外幣資產(chǎn)（如股票，美元）類(lèi)產(chǎn)品之外，還需保證持有外幣固定資產(chǎn)（如房產(chǎn)）來(lái)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

說(shuō)起2020年最紅火的房產(chǎn)交易市場(chǎng)，當(dāng)然不得不提日本和澳洲。

日本是世界上最主要的不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)之一，2020年，在新冠疫情的影響下，世界房地產(chǎn)交易基本停滯，但在這樣的背景下，日本房地產(chǎn)卻顯得尤其活躍。

2020年日本房市：吸金力世界第一！未來(lái)可期！

根據(jù)JLL的統(tǒng)計(jì)，2020年1至9月期間，東京的商業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)投資額達(dá)到193億美元，居世界首位，從上一年同期的第四位大幅度躍進(jìn)。

在所有的日本不動(dòng)產(chǎn)投資中，來(lái)自海外的投資者直接投資日本不動(dòng)產(chǎn)人數(shù)占比在前3季度達(dá)到了38%，相比2019年同期的占比21%還要高上17個(gè)百分點(diǎn)。

日本市場(chǎng)擁有成熟與流動(dòng)性兼?zhèn)涞暮诵馁Y產(chǎn)，擁有現(xiàn)金流充裕的租戶(hù)，以及對(duì)外貿(mào)依賴(lài)程度相對(duì)較低的成熟的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

2020年前9個(gè)月亞太地區(qū)多國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)的交易量大幅下滑的現(xiàn)象，在日本市場(chǎng)卻沒(méi)有出現(xiàn)。得益于海外投資人的購(gòu)買(mǎi)和少量大宗交易的成交，市場(chǎng)交易量小幅下滑22%。

在2020年9月至10月，大量外資注入日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，不斷提高對(duì)日本市場(chǎng)的關(guān)注。

•  2020年8月，“股神”巴菲特投資公司取得日本五大商社逾5%股權(quán)；
• 2020年9月，香港PAG基金表示4年內(nèi)將投資日本房產(chǎn)8400億日元（約535億人民幣）；
• 2020年10月，加拿大BGO基金表示今后2-3年內(nèi)將投資日本房產(chǎn)最多1萬(wàn)億日元（約636億人民幣）；
• 2020年，美國(guó)黑石集團(tuán)在日本房產(chǎn)地產(chǎn)上的投資總額高達(dá)6000億日元，其CEO接受訪問(wèn)時(shí)表示，今后還將在日本進(jìn)行2萬(wàn)億日元規(guī)模的收購(gòu)。

這些海外資本的進(jìn)入，勢(shì)必拉動(dòng)和刺激整個(gè)日本的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

全球投資者為啥都青睞日本房產(chǎn)？

1.移民日本做房東？奧運(yùn)背景下的日本投資機(jī)遇不得不看！

2020年一場(chǎng)疫情，給我們的生活造成了不小的影響，2020日本奧運(yùn)會(huì)也推遲了，這個(gè)時(shí)候，適合投資日本房產(chǎn)嗎？

日本憑借1964年第一次舉辦東京奧運(yùn)會(huì)，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、技術(shù)革新、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、資源調(diào)配和服務(wù)等諸多方面均獲得騰飛式的發(fā)展。2020年?yáng)|京再次申奧成功，正是日本從“失去的20年”這一經(jīng)濟(jì)停滯期中解脫出來(lái)的最佳機(jī)會(huì)。在這樣的契機(jī)下，日本政府放手一搏，推出多項(xiàng)政策刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在經(jīng)濟(jì)全球一體化的大環(huán)境下亦給予海外投資者多元化的機(jī)會(huì)。

奧運(yùn)會(huì)雖然是個(gè)體育事件，但是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用十分明顯，因?yàn)榕e辦地會(huì)加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)大刺激。在舉辦奧運(yùn)會(huì)后，舉辦城市的房?jī)r(jià)明顯上漲！

2.穩(wěn)定而強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)

日本的GDP排名世界第三，去年連續(xù)71個(gè)月增長(zhǎng)，在日本投資，代表著踏足強(qiáng)大而穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)體。從經(jīng)濟(jì)規(guī)模來(lái)看，大東京所在的關(guān)東地區(qū)的GDP比巴西和意大利還大；北部的北海道、東國(guó)地區(qū)的GDP也接近土耳其的水平。

日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)也很穩(wěn)定和成熟。在過(guò)去的6年里，無(wú)疑受益于首相 "安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)"的經(jīng)濟(jì)政策，全國(guó)各地的住宅物業(yè)價(jià)格都在上漲。日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，也是亞洲最大的發(fā)達(dá)國(guó)家。

3.低門(mén)檻和穩(wěn)定的回報(bào)率

日本投資最大的吸引力，在于“穩(wěn)定”和“安全”。在亞洲，很少有其他地方能像日本一樣，允許外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)自由保有土地，不動(dòng)產(chǎn)可自由流轉(zhuǎn)，且擁有世代傳承的優(yōu)勢(shì)。另外，對(duì)于中國(guó)的投資者來(lái)說(shuō)，日本的房地產(chǎn)的“門(mén)檻”相對(duì)較低，3億日元（折合約190萬(wàn)元人民幣）是外國(guó)人所需的最低房地產(chǎn)投資。

“賣(mài)一套北京三環(huán)里的房子，就能在東京買(mǎi)到一棟樓”，這早已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。另外，日本國(guó)土面積小，人口密度大，現(xiàn)代青年人傾向租住公寓，租約相當(dāng)穩(wěn)定。

與波動(dòng)較大的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，日本房產(chǎn)市場(chǎng)也非常地趨于理性。根據(jù)Nippon Tradings International的研究數(shù)據(jù)，在東京地區(qū)，稅前租金收益率在5%至11%之間。反過(guò)來(lái)看看國(guó)內(nèi)，一線二線城市凈租金回報(bào)率平均為1.92%，廣州為1.87%，上海為1.66%；郊區(qū)地段甚至只有0.5%-1%。相比之下。投資日本房產(chǎn)還是投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，高下立判。

日本在經(jīng)歷過(guò)房產(chǎn)泡沫之后，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)不管是行業(yè)的規(guī)范性，還是買(mǎi)賣(mài)行為，房?jī)r(jià)的理性，都已經(jīng)比國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)高出了一個(gè)很大的層次。

4.訪日游客逐年遞增，住宿需求巨大

早在2006年，日本就提出了“觀光立國(guó)”戰(zhàn)略。2015年，日本政府又通過(guò)了《觀光立國(guó)行動(dòng)計(jì)劃》修訂版，將旅游業(yè)列為“拉動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，硬件、軟件全面升級(jí)，力求將日本推到世界旅游市場(chǎng)的C位。

在加強(qiáng)基建、開(kāi)放簽證、推廣歷史文化等一系列舉措后，3年內(nèi)，日本的海外游客訪問(wèn)量連創(chuàng)新高。

5.日元結(jié)算，避險(xiǎn)資產(chǎn)

日元的避險(xiǎn)屬性非常強(qiáng)，大規(guī)模的外匯儲(chǔ)備，如今日本已連續(xù)超過(guò)20年坐穩(wěn)全球最大凈債權(quán)國(guó)的位置，對(duì)外凈資產(chǎn)余額遠(yuǎn)超大部分發(fā)達(dá)國(guó)家。加上日本國(guó)內(nèi)的低通脹、低利率環(huán)境，促使投資者前往海外尋求高息資產(chǎn)，而在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)，投資大量回撤又會(huì)推升日元的匯率。

買(mǎi)房投資，配置海外房產(chǎn)是很非常有必要的，尤其是投資穩(wěn)中有賺的日本房產(chǎn)。經(jīng)歷了這一次的全球疫情后，也讓很多投資者意識(shí)到合理配置資產(chǎn)的重要性，減持高風(fēng)險(xiǎn)投資，增加低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的持有。在眾多投資選擇中，日本房產(chǎn)是當(dāng)之無(wú)愧低風(fēng)險(xiǎn)投資標(biāo)的，雖然不可能暴漲，但是會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

6.日本將迎來(lái)黃金發(fā)展期

2019年大阪G20峰會(huì)，2020東京奧運(yùn)會(huì)，2025大阪世博會(huì)，以及日本通過(guò)IR法案，博彩業(yè)正式合法、觀光立國(guó)政策的實(shí)施，在這些國(guó)際賽事活動(dòng)的加持下，日本房?jī)r(jià)將持續(xù)走高。

日本的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、貨幣優(yōu)勢(shì)、教育以及醫(yī)療水平都給資本的進(jìn)入提供了非常穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，同時(shí)，日本即將迎來(lái)的利好政策：奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、賭博合法化以及觀光業(yè)的實(shí)施，都會(huì)給日本帶來(lái)全新的投資機(jī)遇，可以說(shuō)日本已經(jīng)完成了未來(lái)5-10年的布局，即將迎來(lái)“十年經(jīng)濟(jì)黃金期”。

重大國(guó)際賽事舉辦也讓日本觀光旅游業(yè)大力發(fā)展，根據(jù)日政府的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近幾年來(lái)雖然赴日旅客數(shù)量逐年呈高速穩(wěn)定增長(zhǎng)，但日本本國(guó)國(guó)民在選擇度假目的地上，也更愿意把本國(guó)當(dāng)做旅游目的地的優(yōu)選國(guó)之一，更加傾向于留在日本境內(nèi)享受自己國(guó)家的優(yōu)質(zhì)旅游資源。

這也同樣表明了，日本的旅游業(yè)不僅僅對(duì)于國(guó)際游客有著強(qiáng)大的吸引力，同時(shí)，在本國(guó)人民的日常旅游需求中，也擁有巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

這也就是為什么2020年疫情期間，這么多資本大鱷強(qiáng)勢(shì)買(mǎi)入日本市場(chǎng)，所以說(shuō)日本的房產(chǎn)一定是可以投資的，現(xiàn)在正當(dāng)時(shí)。

在日本投資房產(chǎn)，不僅可以獲得房?jī)r(jià)上漲和租金雙重收益，滿足一定條件還可以全家獲得日本永駐身份，享受日本醫(yī)療、教育、育兒、貸款等諸多福利！

CBA預(yù)測(cè)：兩年內(nèi)澳洲房?jī)r(jià)將暴漲16%！

據(jù)澳大利亞聯(lián)邦銀行(CBA)預(yù)測(cè)，未來(lái)兩年獨(dú)棟別墅房?jī)r(jià)將飆升16%，而公寓房漲幅稍低，為9%。

在一份給銀行客戶(hù)的報(bào)告中，CBA經(jīng)濟(jì)學(xué)家Gareth Aird預(yù)計(jì)：

2021年全澳住房?jī)r(jià)格將上漲8%，2022年將上漲6%，出現(xiàn)“更強(qiáng)勁結(jié)果”的可能性更大。獨(dú)棟屋的價(jià)格上漲幅度將大于公寓房。

“新增貸款的增加助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，”CBA經(jīng)濟(jì)學(xué)家Gareth Aird說(shuō)。

“事實(shí)證明，Covid-19對(duì)澳洲房地產(chǎn)價(jià)格的負(fù)面影響比幾乎任何預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)預(yù)期的都要小得多。然而，我們比大多數(shù)人更早認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并在2020年9月修訂了我們的預(yù)測(cè)，希望在2021年期間可以看到房?jī)r(jià)上升。但即便如此，2020年下半年新增貸款的快速增長(zhǎng)也比我們預(yù)期的要強(qiáng)勁。”

除了房地產(chǎn)的回暖，還有一個(gè)好消息就是，澳大利亞失業(yè)率回落速度也超出了市場(chǎng)預(yù)期。

在2月15日發(fā)布的最新一期《經(jīng)濟(jì)問(wèn)題》(economics issues)報(bào)告中，CBA的經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱(chēng)，房市的繁榮得益于創(chuàng)紀(jì)錄低點(diǎn)的抵押貸款利率和勞動(dòng)力市場(chǎng)V型復(fù)蘇。

Aird表示:

支撐我們預(yù)測(cè)的一個(gè)關(guān)鍵假設(shè)是，現(xiàn)金利率仍保持在0.1%的歷史低點(diǎn)，這與澳聯(lián)儲(chǔ)（RBA）的前瞻性指導(dǎo)相符。

CBA報(bào)告稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在呈現(xiàn)積極的勢(shì)頭，除CBA外，西太銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也預(yù)測(cè)，未來(lái)兩年內(nèi)全澳住房?jī)r(jià)格將上漲15%，每年上漲約7.5%。

本月初，澳聯(lián)儲(chǔ)宣布，將進(jìn)一步擴(kuò)張量化寬松計(jì)劃至1000億澳幣，并將延長(zhǎng)計(jì)劃周期。在大放水時(shí)代，很容易出現(xiàn)窮人越窮，富人越富的情況，因?yàn)槭袌?chǎng)上現(xiàn)金變多，你手中的錢(qián)的購(gòu)買(mǎi)力就在貶值，在這一背景下，房產(chǎn)投資更成為資產(chǎn)配置的利器！會(huì)投資會(huì)理財(cái)?shù)娜藭?huì)盡可能地把握機(jī)會(huì)，搭上時(shí)代的順風(fēng)車(chē)。