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濟寧加油站損失評估，冷庫拆遷評估，甲魚塘賠償評估，印刷廠 

北京海潤京豐資產評估事務所(普通合伙)（簡稱海潤京豐），是由財政部和北京市財政局共同授予資產評估資格的全國性專業評估公司。只在北京設辦事處，地方不設辦事處，并且公司匯聚了大批行業精英，數十位法律、經濟、會計、工程技術領域的高級專業人才，同時與國外著名評估機構及專業準則委員會保持著密切的合作關系。公司具備先進的評估方法和手段，完善高效的管理體系和服務團隊，是一家集人才、技術、經驗于一體的資深評估機構。

正確把握加油站拆遷補償評估標準，對于保護類似特殊類型房屋拆遷當事人的合法利益，具有重要的意義。

一、加油站拆遷補償的范圍

一般的營業用房拆遷之后其營業手續可移地繼續使用，

經營者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補償標準一般不存在爭議。而加油站是特許經營企業，其特許經營權的獲得與其房屋的地理位置有著決定性的關系，拆遷后其營業手續能夠移地繼續使用的可能性很小，如果按照與一般營業用房同等的補償標準進行補償，難免會產生爭議。 

1.遷建加油站一般要按照新建站的審批程序和條件辦理。如《吉林省加油站行業至2010年發展規劃》中關于新建、遷建加油站的審批程序中規定“遷建加油站視同新建站，其審批程序依照新建站程序辦理”

。“對因城市建設規劃改造而廢棄的加油站和中止經營一年以上的加油站，收回《成品油零售經營批準證書》

，并由工商部門吊銷營業執照。對有長期規劃證而被規劃掉的加油站，可由中油或中石化兩家公司控股，按照規劃另行建設。原《成品油零售經營許可證》同時廢止，由控股方重新申辦”。

2.由于道路的改造升級，會面臨加油站站點設置減少而不能獲得重新批準。加油站拆遷后重建的難度很大。在拆遷時被拆遷人很難判斷是否能獲得遷建的批準，實踐中多數加油站房屋的拆遷會導致該加油站廢業。按照原來的補償內容（房地產價值+無法恢復的設備和設施補償金額+搬遷、拆除、安裝等費用+停產停業損失）已經不足以補償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。這就是產生上述糾紛的主要原因。由于各評估機構確定的拆遷補償范圍不一致，考慮企業價值損失的評估值就高，按原有模式只評估房地產價值的評估值就低。筆者認為，在采用貨幣安置的條件下，加油站拆遷補償范圍就應該是加油站企業價值，具體補償金額是：拆遷補償金額=加油站企業價值-成品油存貨價值-劃撥土地出讓金。因加油站資產是一類特殊的資產，目前國家及各省的法律法規及拆遷補償文件中都沒有對其做出明確規定。因此，評估人員接到加油站拆遷評估業務的時候，首先要明確拆遷補償的范圍。委托評估的拆遷補償范圍由拆遷人確定，一般來說有如下情況：（1）包括特許經營權在內的企業價值（2）評估房地產及無法恢復的設備和設施等價值。第一種拆遷補償范圍是在進行貨幣補償時的正常范圍，評估人員只需選擇適當的評估方法、適宜的技術路線、合理的評估參數進行客觀公正的評估即可。第二種情況，實際上只是貨幣補償時應補償范圍的一部分，評估人員一定要在評估報告中進行披露，強調評估范圍及該范圍僅是拆遷補償的一部分，以免使用者誤解。

二、加油站拆遷補償評估方法的選擇

企業價值評估基本方法有三種，即市場法、成本法、和收益法。市場法是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的方法。成本法也叫資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的方法。收益法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的方法。加油站特許經營，是指特許人通過簽訂合同將有權許可他人使用的與加油站經營有關的商號、注冊商標、專有技術、經營模式、經營技術、服務標準等授予其他加油站使用，被授權的加油站按照合同約定在統一特許經營體系下從事成品油零售經營及相關服務，并向授權企業支付相應費用。雖然加油站的經營是按照授權企業規定的統一的模式進行的，且從目前國內來看，主要是兩大授權商即中國石油天然氣集團公司和中國石油化工集團公司，但由于加油站的經營收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業價值評估不適宜采用市場法。成本法需要根據具體情況選用適當評估方法得出各項資產的價值，由于特許經營權是一種無形資產，采用成本法確定其取得價值是不適宜的；另一方面特許權人不允許經營權人私自轉讓特許經營權，我們無法從市場上獲得加油站特許經營權交易的案例，故也無法采用市場法。拆遷評估雖然是資產（企業）終止（廢業）使用，但在我國拆遷法規中是假設其能夠繼續使用（經營）條件下的資產（企業）價值。在這一假設前提下，我們采用收益法對加油站企業價值進行評估。

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