廣州海珠區(qū)商品房買(mǎi)賣合同官司律師；貸款辦不下來(lái)能退房嗎 

廣州過(guò)戶日期前買(mǎi)家貸款還沒(méi)下來(lái)，賣家重新協(xié)商貸款了還能解除合同嗎？

房屋買(mǎi)賣雙方在約定的過(guò)戶日重新磋商貸款事宜隱含著一個(gè)命題——買(mǎi)房人的貸款在約定的過(guò)戶日前未通過(guò)銀行審批。根據(jù)合同約定或者交易慣例，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi)賣合同（網(wǎng)簽合同）約定的過(guò)戶日之前通過(guò)銀行的貸款審批，否則買(mǎi)房人就構(gòu)成逾期，逾期超過(guò)一定時(shí)間（一般是15日）或者在賣房人催告后一定的時(shí)間（一般是7天）買(mǎi)房人仍未通過(guò)銀行貸款審批的，買(mǎi)房人就構(gòu)成根本違約，賣房人有權(quán)解除合同并主張違約金（一般是20%）。

那么，是否雖然在約定的過(guò)戶日買(mǎi)房人沒(méi)有獲得銀行的貸款審批，但是只要房屋買(mǎi)賣雙方對(duì)重新貸款事宜進(jìn)行了磋商就視為原來(lái)的貸款獲批日的約定被變更了，買(mǎi)房人就不構(gòu)成逾期，更不構(gòu)成根本違約呢？

這是一個(gè)合同變更的問(wèn)題——協(xié)議變更合同。即房屋買(mǎi)賣雙方通過(guò)一個(gè)協(xié)議變更原來(lái)房屋買(mǎi)賣合同的約定。這個(gè)協(xié)議有效成立了（并且生效了），原來(lái)的合同才會(huì)被變更。而這個(gè)協(xié)議的有效成立并生效也要經(jīng)過(guò)合同成立的過(guò)程——要約和承諾。直觀的體現(xiàn)即房屋買(mǎi)賣雙方的磋商，討價(jià)還價(jià)。如果房屋買(mǎi)賣雙方就重新貸款事宜的磋商沒(méi)有成功，即新的協(xié)議并沒(méi)有成立。這樣，原來(lái)的房屋買(mǎi)賣合同就沒(méi)有被變更，依舊合法有效。房屋買(mǎi)賣雙方仍然受原房屋買(mǎi)賣合同的約束。買(mǎi)房人在約定的過(guò)戶日沒(méi)有獲得銀行貸款就構(gòu)成逾期，超過(guò)寬限期就構(gòu)成根本違約，賣房人就有權(quán)解除合同并主張違約金。